Wer auf der Suche nach einer Investitionsimmobilie in Berlin ist, der stößt bei seinen Recherchen ganz automatisch auch auf den Ortsteil Moabit. In den Jahren 1920 bis 2001 gehörte Moabit zum Bezirk Tiergarten. Seit der Neuaufteilung durch die Bezirksreform im Jahr 2001 sind sowohl Tiergarten als auch Moabit Ortsteile des Bezirks Mitte. In der Nachkriegszeit lag Moabit im britischen Sektor in Westberlin.
Moabit wurde zunächst von den Hugenotten besiedelt, die im 17. Jahrhundert aus Frankreich hierher zogen. Mit der Industrialisierung breitete sich Berlin in rasender Geschwindigkeit aus, denn die Flächen Moabits wurden vorher noch von Viehzüchtern bewohnt und bewirtschaftet. Heute liegt Moabit mitten in Berlin und auch wenn von dem ländlichen Ambiente nur noch an wenigen Ecken etwas zu erkennen ist, hat dieser Ortsteil einiges zu bieten.
Wir möchten Ihnen in diesem Beitrag näher bringen, was Moabit ausmacht, wie teuer Wohnungen in diesem Berliner Ortsteil sind und wie sich die Immobiliensituation in den letzten Jahren entwickelt hat. In unserem Beitrag „Eigentumswohnung in Berlin Moabit kaufen: Infrastruktur, Demografie, Infos & mehr“ können Sie nachlesen, wie es sich in Moabit wohnt, welche politischen Richtungen bei den Anwohnern populär sind, wie viele Schulen es gibt und wie gut die ärztliche Versorgung ist. Außerdem erhalten Sie von uns Informationen über die wichtigsten Hotspots, die schönsten Restaurants und die niedlichsten Cafés.
Die Kaufpreisentwicklung für Wohnungen & Häuser in Moabit
Der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung liegt im Januar 2023 bei durchschnittlich 5.103 €/m². Im Jahr 2017 lag der Kaufpreise noch bei durchschnittlich 3.223 €/m². Das bedeutet eine enorme Preissteigerung in den letzten Jahren. Allein im Vergleich zum Vorjahr beträgt die Steigerung 10 Prozent. Häuser werden in Moabit im Januar 2023 für durchschnittlich 8.092 €/m² verkauft.
An den Veränderungen der Preise für Wohnungen und Häuser lässt sich erkennen, wie beliebt der Ortsteil Moabit bei Investoren und Anwohnern ist. Die Kaufpreise sind im Süden und Osten Moabits besonders hoch. Hier grenzt Moabit an die Ortsteile Berlin-Mitte und Tiergarten.
Eine Eigentumswohnung in Moabit kaufen
Moabit gehört zum Zentrum Berlins, was besonders dann deutlich wird, wenn Sie sich zu den Sehenswürdigkeiten der deutschen Hauptstadt bewegen möchten. Was zudem auffällt, ist die schöne Lage am Wasser. Moabit ist von der Spree, dem Westhafenkanal, dem Charlottenburger Verbindungskanal und dem Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal umgeben.
Der Wohnungsmarkt in Moabit ist indes nicht besonders groß. Gerade einmal knapp 45.000 Wohnungen befinden sich in dem Ortsteil. Was außerdem auffällt, ist die relativ geringe Eigentumsquote, die bei gerade einmal 2,5 Prozent liegt. Dies bedeutet, dass in 97,5 Prozent der Wohnungen Mieter wohnen. Im Folgenden wollen wir der Frage auf den Grund gehen, wie viel Bestandswohnungen und Neubauwohnungen in Moabit kosten.
Was kostet eine Neubauwohnung in Moabit?
Bei den in den vergangenen Jahren entstandenen Neubauwohnungen handelt sich größtenteils um Luxusprojekte, die in sehr schöner Lage gebaut wurden.
Der durchschnittliche Listenpreis für Neubauwohnungen in Berlin Moabit lag im Jahr 2022 bei rund 10.600 €/m². Das sind knapp 14 Prozent mehr als noch im Jahr zuvor. Trotz kontinuierlich steigender Preise erscheint eine Investition lohnenswert, denn für die nächsten Jahre ist eine weiter steigende Tendenz zu erwarten.
Was kostet eine Bestandswohnung in Moabit?
Bestandswohnungen werden in Moabit zu einem niedrigeren Preis auf dem Immobilienmarkt inseriert als Neubauimmobilien. Für das Jahr 2022 ergibt sich ein Durchschnittswert von rund 5.300 €/m². Es handelt sich in den meisten Fällen um sanierte Altbauwohnungen aus der Gründerzeit. Moabit war vor dem Zweiten Weltkrieg ein stark besiedeltes Arbeiterviertel. Die Gebäude standen eng aneinander, wurden bei den Luftangriffen jedoch beschädigt und nach dem Krieg nicht wieder aufgebaut, um die Flächen etwas offener zu gestalten.
Dennoch gibt es durchaus Wohnungen in sanierten Altbauten. Die Quadratmeterpreise betragen ab 7.422 €/m², was Kaufpreise zwischen 490.000 und 1,3 Mio. Euro ergibt.
Wie hoch sind die Mietpreise in Berlin Moabit?
Während Neubauwohnungen im November 2022 mit durchschnittlich 19,48 €/m² zu Buche schlagen, werden Mietwohnungen aus dem Bestand in Moabit für durchschnittlich 12,43 €/m² angeboten. In Moabit gibt es weiterhin zahlreiche Wohnungen, die bereits seit Jahrzehnten an dieselben Mieter vermietet sind. Endet ein solches Mietverhältnis, müssen die Wohnungen in den meisten Fällen erst einmal grundsaniert werden, bevor sie wieder zur Vermietung angeboten werden können. Dies bedeutet, dass sich Moabit zu einem sehr attraktiven Ortsteil mausert. Lebten hier bis vor einigen Jahren noch hauptsächlich Arbeiter, zieht es nun immer mehr junge Familien und gut betuchte Paare in den Ortsteil. Die steigende Beliebtheit des Moabits schlägt sich selbstverständlich auch auf die Mietpreise nieder. Denn auch wenn im letzten Jahr eine Senkung der Mietkosten zu verzeichnen war, sind diese in den Jahren zuvor stark gestiegen. So lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bei Bestandswohnungen im Jahr 2016 beispielsweise noch bei 9,10 €/m².
Die Mietpreise für Neubauwohnungen steigen ebenfalls kontinuierlich. Im Januar 2023 liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete hier bei rund 17,00 €/m². Ein Jahr zuvor betrug sie noch 15,40 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 10,7 Prozent im 12-Monats-Zeitraum. Dass immer mehr Wohnungen saniert werden, spiegelt sich ebenfalls in den Mietpreisen wider. Wohnungen, die zu einem Quadratmeterpreis zwischen 5,00 und 8,00 €/m² angeboten werden, sind heute nur noch selten zu finden. Währenddessen steigt die Anzahl der Wohnungen, deren Quadratmeterpreis über 15,00 €/m² liegt, zusehends an.
Wenn Sie sich die Immobilienangebote ansehen, werden Sie aktuell besonders viele Wohnungen finden, deren Nettokaltmiete zwischen 500 und 800 €/m² liegt. Auf den Preis pro Quadratmeter bezogen, sind Wohnungen zwischen 60 und 80 m² sowie Wohnungen mit unter 40 m² am teuersten. Diese sind es jedoch auch, die am häufigsten angeboten werden. Es gibt auf dem Moabiter Immobilienmarkt nur relativ wenig Mietwohnungen mit 3 oder mehr Zimmern.
Besondere Lagen und Kieze in Moabit
In diesem Abschnitt werden wir uns Moabit etwas genauer ansehen und in seine einzelnen Kieze unterteilen. Welche Lagen sind bei den Anwohnern besonders beliebt, wo lässt es sich lecker essen und welche Parks kann man am Wochenende aufsuchen?
Der Huttenkiez
Der Huttenkiez ist stark durch die Industrieareale geprägt. Hier hatten Siemens, AEG und andere Unternehmen ihre Firmensitze. An diese längst vergangene Zeit erinnern heute noch die alten Industriegebäude, zwischen denen sich die Wohnhäuser befinden. In den letzten Jahren ist außerdem auch neue Gewerbearchitektur entstanden. Erfreulich ist, dass sich mittlerweile immer mehr Studenten und andere junge Leute im Huttenkiez tummeln. Das bringt Leben in dieses Viertel Moabits. Im Westen des Huttenkiezes befindet sich der Charlottenburger Verbindungskanal mit seinem Neuen Ufer. Im Süden wird der Huttenkiez von der Spree begrenzt. Wer einen versteckten, grünen Ort zum Entspannen mitten in der Berliner Innenstadt sucht, ist hier genau richtig. Sie können sich auf Holzliegen ausruhen oder eine der Sportmöglichkeiten direkt am Wasser nutzen. Der Huttenkiez ist nicht besonders bekannt bei Touristen, bei den Anwohnern des Viertels dafür aber umso beliebter. Das Stadtschloss ist ein Zentrum, in dem sich die Nachbarn treffen, um gemeinsam Kaffee zu trinken oder an einem handwerklichen Kurs teilzunehmen. Der Töpferkurs wird beispielsweise sehr gut besucht. Doch auch wer einem Chor beitreten möchte, ist hier an der richtigen Adresse.
Der Beusselkiez
Die Beusselstraße, die diesem Kiez seinen Namen verleiht, befindet sich im Westen Moabits. Der Kiez wird auf der Nordseite durch die Bahngleise, auf der Westseite durch den Charlottenburger Verbindungskanal und auf der Südseite durch die Spree begrenzt. Dadurch ergibt sich ein Umriss des Viertels, der einer Insel ähnelt. Dies lässt sich auch auf die Wohnquartiere anwenden. Diese sind in Inseln angeordnet und dicht bebaut. Die meisten Gebäude stammen noch aus der Gründerzeit. Die Wohnungen wurden in den letzten Jahren saniert oder renoviert, was den Wohnstandard um einiges angehoben hat. Im Beusselkiez wohnen etwa 7.000 Menschen, von denen rund 41 Prozent einen Migrationshintergrund haben. Grünflächen gibt es kaum, dennoch ist dieser Teil Moabits bei den Anwohnern beliebt. Es lässt sich hier gut leben, denn auch wenn man sich noch in der Mitte Berlins befindet, handelt es sich um eine ruhige Wohngegend. Mehrere Bürgerinitiativen haben sich zum Ziel gesetzt, das Leben in der Nachbarschaft noch angenehmer zu machen. Aus diesem Grund werden Gemeinschaftszentren eingerichtet und es finden in regelmäßigen Abständen Events statt, bei denen sich die Anwohner besser kennenlernen können.
Die Emdener Straße
Im Jahr 2013 wurde die Emdener Straße zur schönsten Straße Deutschlands gekürt. Eine Überraschung, wenn man bedenkt, wie diese Straße noch vor einigen Jahrzehnten aussah. Sie wurde besonders als das Drogendreieck Moabits bekannt, doch in den letzten Jahren hat sich so einiges getan. Besonders verdient hat das Viertel rund um die Emdener Straße den Titel als schönste Straße Deutschlands vor allem deshalb, weil die Nachbarschaft ein riesiges Maß an Solidarität zeigt. Hier halten die Menschen zusammen und kümmern sich gemeinsam darum, ihren Kiez voranzubringen. Rund 30 verschiedene Nationalitäten wohnen in der Emdener Straße und Umgebung. Kein Wunder, dass Sie hier verschiedenste Spezialitäten kosten und bei türkischen Händlern frisches Obst und Gemüse kaufen können. Einen kleinen Bolzplatz gibt es auch – ein Berliner Kiez, der typischer gar nicht sein könnte.
Das Westfälische Viertel
Das Westfälische Viertel umgarnt Bewohner und Touristen mit einer großen Menge Charme, köstlichem Essen und kulturellen Angeboten. Südlich der Straße Alt-Moabit befindet sich dieses Viertel, das die meisten Touristen gar nicht auf dem Schirm haben, wenn sie Berlin besuchen. Kaum ein anderer Kiez in Berlin schafft es, das Herz der Besucher so zu erwärmen, wie das Westfälische Viertel. Der Tag startet schon früh mit einem frisch gebackenen Brot, das Sie beispielsweise im Domberger-Brotwerk kaufen können. Die Atmosphäre ist herzlich und das Brot könnte knuspriger nicht sein. Wer sich einmal in einem authentischen, afrikanischen Künstlerstudio umsehen möchte, der findet in der Elberfelder Straße das Bé Dogon Art. Im Anschluss daran bietet sich ein Spaziergang an, der Sie am Bundesratufer entlangführt. Besonders schön ist es hier im Frühsommer und Herbst, wenn Nebelschwaden von der Wasseroberfläche aufsteigen und die Sonnenstrahlen die Gegend in goldenes Licht tauchen. Die Buchkantine lädt dazu ein, es sich bei einem heißen Getränk gut gehen zu lassen und die Bücherregale zu durchstöbern. In dem kleinen Bistro können Sie etwas leckeres essen und sich dann in eine stille Ecke zurückziehen, um sich ein interessantes Buch zu vertiefen. Doch damit nicht genug, in der Buchkantine wird einmal im Monat ein Tangoabend veranstaltet. Wer lecker zu Abend essen möchte, holt sich am besten frische Nudeln bei der Pasta-Manufaktur. Diese werden täglich hergestellt und sind absolut köstlich.
Der Stephankiez
In diesem Viertel ist die Bausubstanz aus der Gründerzeit noch zu etwa 90 Prozent erhalten geblieben. Wunderschöne Altbauten, die sich eng aneinanderreihen. Einige Fassaden sind fast vollständig mit Efeu bewachsen, an anderen prangen herrschaftliche Balkone. Die meisten Wohnungen wurden in den letzten Jahren saniert oder zumindest renoviert.
Im Norden wird der Stephankiez durch die Ellen-Epstein-Straße begrenzt. Im Süden sind es die Birkenstraße und die Perleberger Straße sowie im Westen vor allem die stark befahrene Putlitzstraße. Der Stephankiez ist ein Wohnviertel mit Schulen, Kindergärten und anderen Einrichtungen, das sich rund um den Stephanplatz erstreckt. Grünflächen gibt es hier kaum, was in Moabit jedoch keine Besonderheit ist.
Die Heidestraße
Die Heidestraße ist eine der Hauptstraßen Moabits. Sie führt über den Nordhafen direkt zur Europacity sowie zum Berliner Hauptbahnhof. Hier entsteht zurzeit das Quartier Heidestraße. Ein neues Wohnviertel, das auf einer Fläche von etwa 85.000 Quadratmetern erbaut wird. Hier sollen in Zukunft Arbeiten, Wohnen und Leben miteinander verbunden werden. Auch wenn das Quartier mit den neuesten Maßstäben der Technologie erbaut wird, sollen hier kleine Cafés und Bistros entstehen, in denen sich die Anwohner treffen können. Das Wohngefühl wird vor allem trendig und futuristisch sein. Gleichzeitig sollen sich die Anwohner wohlfühlen, durch die Grünanlagen schlendern und sich ein ruhiges Plätzchen suchen können.
Die Jagowstraße
Wer durch Moabit schlendert, kommt an dem ruhigen Wohnviertel rund um die Jagowstraße nicht vorbei. Hier befinden sich vor allem Wohnhäuser mit Etagenwohnungen. Im Norden des Viertels befinden Sie sich nach wenigen Schritten im Ottopark, der mit schönen Wegen und einem großen Spielplatz ausgestattet ist. Im Süden wird der Jagowkiez von einem Schlenker der Spree umgeben. Hier befindet sich der Eyke-von-Repkow-Platz mit seinem Sportzentrum. Über den Wullenwebersteg gelangen Sie zu Fuß über die Spree in den angrenzenden Ortsteil Tiergarten. Bei Ihrem Spaziergang über den Fluss können Sie die Altbauten und Neubauprojekte bestaunen, die sich direkt am Wasser befinden und eine romantische Atmosphäre verbreiten.
Die Thomasiusstraße
Ein kleines Quartier, das aus gerade einmal 4 Parallelstraßen besteht, ist der Thomasiuskiez. Das Gebiet wurde 2018 zum Milieuschutzgebiet erklärt, denn man möchte die hier gewachsene soziale Struktur erhalten. Doch die Thomasiusstraße hat auch eine traurige Vergangenheit. Hier stoßen Sie bei einem Spaziergang auf insgesamt über 100 Stolpersteine. Diese zeugen davon, dass hier mehr als 100 jüdische Menschen lebten, die im Laufe des Zweiten Weltkriegs deportiert und ermordet wurden. Eine schreckliche Vergangenheit, auf die man in Berlin an den verschiedensten Ecken stößt.
Der Thomasiuskiez ist ein ruhiges Wohnviertel, in dem sich die Anwohner sehr wohlfühlen. Hier scheint die Zeit teilweise stehen geblieben zu sein und man kann gar nicht glauben, dass man sich nur weniger Minuten von den wichtigsten Sehenswürdigkeiten Berlins entfernt befindet.
Die Heinrich-Zille-Siedlung
Die Wohnsiedlung wurde in den 1970er Jahren erbaut und bietet in 890 Wohnungen Raum für etwa 2.400 Anwohner. Das Spreeufer liegt ganz in der Nähe, ebenso wie der Fritz-Schloss-Park. Hier lässt es sich wunderbar spazieren gehen. Die Verkehrsanbindung ist optimal, denn der Hauptbahnhof befindet sich nur wenige Minuten entfernt. Dieser ist nicht nur Ausgangspunkt für Fernreisen, sondern liegt zugleich auch auf den Strecken mehrerer Bus- und S-Bahnlinien sowie einer U-Bahnlinie.
Fazit
Moabit liegt sehr zentral und gehört zum Bezirk Berlin-Mitte. In diesem Beitrag sind wir auf die aktuelle Situation am Immobilienmarkt eingegangen und haben uns die einzelnen Viertel und Kieze Moabits näher angeschaut. Im zweiten Teil unseres Berichts „Eigentumswohnung in Berlin Moabit kaufen: Infrastruktur, Demografie, Infos & mehr“ können Sie unter anderem nachlesen, wie der Ortsteil infrastrukturell aufgestellt ist, wie gut die Ärzteversorgung ist, wie viele Bildungseinrichtungen es gibt und welche Parteien von den Anwohnern gewählt werden.
