In diesem Artikel informieren wir Sie darüber, für welche Preise eine Immobilie im Kiez rund um die Soldiner Straße verkauft werden kann und welche Faktoren derzeit Einfluss auf die Wertbildung nehmen. Die im Beitrag vorgestellten Daten sind natürlich nur als grobe Orientierung zu verstehen. Sobald Ihre Entscheidung für den Verkauf Ihrer Immobilien gefallen ist, sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung hinzuziehen.
Immobilie im Soldiner Kiez verkaufen – Die aktuelle Marktlage im Überblick
Der Soldiner Kiez hat sich in den letzten Jahren deutlich herausgeputzt und Kauf sowie Anmietung von Wohnungen in dem Viertel werden immer beliebter. Wenn man sich die aktuellen Daten anschaut, fällt ein deutliches Wohnungsdefizit von mehr als 3.000 Wohneinheiten auf. Von diesem Nachfrageüberhang können Sie als Verkäufer einer Wohnung im Soldiner Kiez preislich profitieren. Eine Bleibe suchen in dem internationalen Viertel vor allem Neuankömmlinge, Zugezogene, Studenten und Urban Professionals. Sie nutzen die Gegend mit ihrem optimalen Anschluss an den ÖPNV oft als Sprungbrett, um in Berlin Fuß zu fassen. Liebhaber von historischen Altbauten schätzen die Umgebung aufgrund der vielen Immobilien, die vor mehr als 100 Jahren in der Kaiserzeit entstanden sind. Sie bilden ebenfalls einen wichtigen Wertbildungsfaktor wie das Stadtgrün, das sich am Ufer der Panke befindet. Auf all diese Punkte gehen wir weiter unten im Artikel ein.
Preisentwicklung bei Immobilien im Soldiner Kiez
Wie im Gesamtberliner Durchschnitt sind auch im Soldiner Kiez die Immobilienpreise im Zeitraum zwischen dem vierten Quartal 2023 und dem vierten Quartal 2024 rückläufig gewesen. Bei den im Folgenden angegebenen Werten beziehen wir uns auf die Soldiner Straße 1 in 12305 Berlin. Diese können zwar keine verbindliche Aussage für den gesamten Soldiner Kiez geben, dienen hier aber dazu, Ihnen eine Orientierung im Hinblick auf das aktuelle Preisniveau und die Entwicklung der Preise zu geben.
Für den Zwölf-Monats-Zeitraum ergibt sich bei Eigentumswohnungen Stand viertes Quartal 2024 ein Preisrückgang von 0,9 Prozent, während der Preisrückgang im selben Zeitraum im Gesamtberliner Durchschnitt bei 0,6 Prozent liegt.
Noch deutlicher fällt der Rückgang der Kaufpreise bei Häusern auf. Zwischen dem vierten Quartal 2023 und dem vierten Quartal 2024, ging der Kaufpreis für ein Haus in der Soldiner Straße 1 um 11 und Gesamtberlin um 4,1 Prozent zurück.
Es ist zu erkennen, dass der Immobilienmarkt aktuell in Bewegung ist. Wer eine Wohnung oder ein Haus im Soldiner Kiez verkaufen möchte, sollte also die aktuellen Entwicklungen im Auge behalten.
Für welchen Preis kann eine Eigentumswohnung im Soldiner Kiez verkauft werden?
Für eine Wohnung in der Soldiner Straße 1, auf die wir uns als Orientierungswert für den Soldiner Kiez beziehen, wird im vierten Quartal 2024 ein Verkaufspreis von rund 3.880 €/m² veranschlagt. Damit liegt der Quadratmeterpreis unter dem Gesamtberliner Durchschnitt, der im selben Zeitraum mit 4.148 €/m² zu beziffern ist.
Für welchen Preis kann ein Haus im Soldiner Kiez verkauft werden?
Beim Verkauf eines Hauses in der Soldiner Straße 1 kann im vierten Quartal 2024 ein Preis von 4.319 €/m² aufgerufen werden. Damit ist der Verkaufspreis praktisch gleichauf mit dem Gesamtberliner Durchschnitt, der im vierten Quartal 2024 bei 4.391 €/m² liegt.
Kriterien der Wertbildung bei Immobilien im Soldiner Kiez
Die zuvor genannten Werte für die Preise beziehen sich auf die Soldiner Straße 1 und werden hier nur exemplarisch herangezogen. Vor allem die individuellen Faktoren einer Immobilie können sich auf den Verkaufspreis auswirken und zu anderen als den hier angegebenen Werten führen. Vor allem das Baujahr, die Ausstattung, der Zustand der Bausubstanz und die Frage der Regulierung sind zu klären, bevor man im konkreten Einzelfall zu einem realistischen Quadratmeterpreis beim Immobilienverkauf kommt. Eine professionelle Immobilienbewertung gibt Ihnen weitere Auskünfte. Wie diese bei der Festlegung von Werten vorgeht, erfahren Sie in unserem Artikel “Immobilienbewertung: Wert ermitteln – Vorgehen, Kosten und mehr”. Da der vorliegende Beitrag einer ersten Orientierung zum Immobilienverkauf im Kiez Soldiner Straße dient, schauen wir uns im Folgenden nur sehr objektive Faktoren an, die sich im Viertel auf die Wertbildung auswirken. Für eine individuelle Einschätzung benötigen Sie eine persönliche Beratung.
Ruhige Innenstadtlage und gute Nahverkehrsanbindung
Was die Immobilien im Soldiner Kiez in jedem Fall aufwertet, ist die hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die mehr als 20.000 Menschen aus über 60 Nationen, die hier leben, schätzen insbesondere die Nähe zu S-Bahn-, U-Bahn- und Straßenbahnlinien. Direkt vor der Haustür fahren die Linien U8 und U9 an der Station Osloer Straße ab. Von hier aus gelangen die Bewohner direkt zum Alexanderplatz, nach Kreuzberg und Neukölln. Die U8 steuert die City West und Steglitz an. Darüber hinaus garantieren die S-Bahnen S1, S25 und S85 von der Wollankstraße aus kurze Wege nach Pankow, Moabit, zum Zoologischen Garten und in die südwestlichen Vororte Berlins. Von Osten nach Westen und andersherum verläuft die M13. Sie überquert z.B. die Bornholmer Brücke und hält auf ihrem Weg auch im Prenzlauer Berg und in Friedrichshain an. Trotz dieser Möglichkeiten, sich schnell in den Großstadtdschungel zu stürzen, ist der Soldiner Kiez für sich gesehen weitgehend ruhig und strahlt eine fast dörfliche Atmosphäre aus. Gerade Familien fühlen sich hier gut aufgehoben. Im Vergleich zu den Außenbezirken ist die Bevölkerung im Schnitt eher jung.
Stadtgrün und Naherholung
Der Soldiner Kiez ist so etwas wie eine Mischung aus charmantem Altbaubestand und ruhiger Lage mit Naherholungsmöglichkeiten. Als grüne Oase dient vor allem das Areal rund um die Panke. Das Ufer des Flusses lädt rund um den Überlauf ins Franzosenbecken zu Spaziergängen, Picknicks, Joggen und vielem mehr ein. Die Nähe zum Stadtgrün spricht für die Immobilien hier und steigert ihre Preise.
Vielfältige Gastronomie gleich um die Ecke
Ein weiterer Pluspunkt sind die vielen gastronomischen Angebote. Die Restaurants im Soldiner Kiez überzeugen mit einem sehr internationalen Angebot. Prominent hat sich hier das Lalibela, ein äthiopisches Lokal mit mehreren Standorten in Berlin, auf der Soldiner Straße platziert. Daneben offerieren die Gastronomen vor Ort u. a. spanische Tapas, türkische Feinkost, indische Eintöpfe, Pizza und vieles mehr. Über die Jahre hat sich ein geschütztes Milieu entwickelt, dessen Gemeinschaft sich gerne in den Cafés im Soldiner Kiez begegnet. In den Abendstunden zieht es viele Bewohner in die urigen Soldiner-Kiez-Bars, vor allem in das Soldiner Eck und die Wilma Bar.
Neuer Standort für Kunst
Kunst und Architektur werten den Soldiner Kiez deutlich auf und machen die Anlagen vor Ort wertvoller. Es sind speziell die historischen Fabriken des einstigen Arbeiterviertels Wedding, die mittlerweile ganz andere Funktionen übernehmen. Im Rahmen des Projekts Kolonie Wedding werden diverse leerstehende Räume in Galerien verwandelt und machen das Viertel somit attraktiver. In den Ballhäusern Wedding und Prinzenallee sowie im Kulturpalast Wedding in der Nähe finden regelmäßig Theater- und Kulturveranstaltungen statt. Mehrmals im Jahr warten zudem Open-Air-Events und aufregende Kulturfestivals auf Anwohner und Besucher.
Die sozialen Erhaltungsgebiete „Soldiner Straße“ und „Kattegatstraße“ im Soldiner Kiez
Die beiden Areale „Soldiner Straße“ und „Kattegatstraße“ wurden vom Berliner Senat zu Milieuschutzgebieten erklärt. Hier geht es darum, die Bevölkerungsstruktur über die nächsten Jahrzehnte beizubehalten, also keine alteingesessenen Bewohner durch sprunghaft steigende Mieten hinfort zu jagen. Die Aussicht auf stabile Mieten macht die Soldiner Straße in Berlin sehr interessant für Zuziehende. Als Immobilienbesitzer müssen Sie durch den Milieuschutz andererseits mögliche Einbußen hinnehmen. Sie können Wohnungen und Häuser in diesen Bereichen nicht einfach zu marktüblichen Preisen verkaufen, sondern müssen sich streng an die Vorgaben halten. Abgesehen davon betrifft das Erhaltungsrecht auch viele Nutzungsformen. Der Verkauf von Immobilien zum Zweck der Umnutzung als Ferienwohnung und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind so nicht zulässig. Ausführlich informieren wir Sie über die sozialen Erhaltungsgebiete in Berlin übrigens in unserem Artikel “Überblick: Milieuschutzgebiete in Berlin und die Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und -käufer”.
Der Soldiner Kiez als Durchgangsviertel
Viele der Menschen im Soldiner Kiez kommen hier erstmals in Berlin an und nutzen die günstigen Mieten, um Zeit für die weitere Wohnungssuche zu gewinnen. Das macht das Wohngebiet zu einem klassischen Durchgangsviertel, in dem sich je nach Haus nur bedingt ein fester Mieterstamm bilden kann. Das wirkt sich in der Regel negativ auf die Wertbildung aus. Auf der anderen Seite erlaubt die hohe Fluktuation eine einfachere Mietsteigerung außerhalb der Milieuschutzzonen, weswegen Käufer von Häusern im Soldiner Kiez eventuell noch mehr an den Immobilien interessiert sein könnten. Der Charakter des Soldiner Kiezes als Durchgangsviertel macht ihn auch sehr international. Auf manchen Straßen liegt der Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund bei über 70 Prozent, wobei die Arbeiterklasse und junge Studenten überwiegen.
Fazit: Der Soldiner Kiez – Ein Wohngebiet mit Zukunft
Das Schmuddelimage der 1990er und 2000er Jahre hat dieses Viertel schon längst abgelegt. In Zukunft wird der Soldiner Kiez dagegen immer attraktiver für ein breites Spektrum an Menschen werden. Das liegt u.a. an der bereits vorhandenen Internationalität und der günstigen Innenstadtlage mit perfekter Anbindung an den Nah- und Fernverkehr. Trotz Zuzug und erhöhter Nachfrage nach Wohnungen, ist die Gentrifizierung im Soldiner Kiez noch lange nicht so stark vorangeschritten wie in Prenzlauer Berg und Friedrichshain. Es ist somit auch preislich noch Luft nach oben. Wer eine Immobilie im Soldiner Kiez verkaufen möchte, sollte die Entwicklung der Kaufpreise aufmerksam beobachten und sich professionell im Rahmen einer Immobilienbewertung beraten lassen.
