Der Kauf einer Immobilie ist in den meisten Fällen mit einem hohen Kaufpreis verbunden. Dieser befindet sich mit großer Wahrscheinlichkeit im sechsstelligen Bereich, weshalb auf eine langfristige Immobilienfinanzierung zurückgegriffen wird. Kurzfristige Konsumentenkredite kommen bei einer solchen Kreditsumme nicht in Frage, da eine langfristige Finanzierung deutlich bessere Konditionen hat.
Doch welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es und wodurch zeichnen sie sich aus? In diesem Artikel beantworten wir Ihnen wichtige Fragen rund um Bausparverträge, Darlehen, Hypotheken und staatliche Förderungen. Weitere Tipps, mit deren Hilfe Sie sich für den passenden Kredit entscheiden, können Sie in diesem ausführlichen Beitrag nachlesen.
Die private Immobilienfinanzierung – Die Basics
Grundsätzlich werden Immobilien zu einem Anteil aus angespartem Eigenkapital bezahlt. Hinzu kommen Fremdkapital, das über Darlehen erlangt wird, sowie Wertpapiere, die sich liquidieren lassen. Neben Fremdkapital in Form eines Darlehens, kann auch auf eine Arbeitnehmersparzulage, eine staatliche Förderung, ein Förderprogramm der KfW-Bank oder eine Wohn-Riester zurückgegriffen werden.
Ein Darlehen stammt meist von einer Bausparkasse, einer Versicherungsgesellschaft, einer Bank oder einem Landesförderinstitut. Nur sehr selten wird dem zukünftigen Besitzer der Immobilie ein Darlehen von einer bekannten Privatperson oder dem Arbeitgeber angeboten. Das Internet wird als Vertriebsweg für die Kreditaufnahme zunehmend attraktiver.
Der Kreditgeber möchte sicherstellen, dass ein Darlehen auch tatsächlich abbezahlt wird. Deshalb werden Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch der Gemeinde vermerkt. Im Jahr 2008 sind neue Verbraucherschutzrechte in Kraft getreten. Sie sehen vor, dass der Vertrag für einen Kredit von Seiten des Kreditgebers erst dann gekündigt werden kann, wenn der Ratenrückstand mindestens 2,5 Prozent der gesamten Darlehenssumme beträgt. Kommt es zu einem solchen Verzug, dann ist das Kreditinstitut dazu berechtigt, die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung vorzustellen. Weil es dabei jedoch zu Verlusten kommen kann, denn Zwangsversteigerungen erzielen meist nicht den reellen Wert der Immobilie, behält sich das Kreditinstitut die Forderung weiterer Sicherheiten vor.
Der Unterschied zwischen Eigennutzerfinanzierung und Kapitalanlegerfinanzierung
Wenn eine Immobilie privat finanziert werden soll, unterscheidet man zusätzlich zwischen der Kapitalanlegerfinanzierung und der Eigennutzerfinanzierung. Bei ersterer soll die Immobilie als Kapitalanlage verwendet werden. Sie wird beispielsweise gekauft und vermietet. Bei der Eigennutzerfinanzierung wird das Kaufobjekt vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Sie möchten mehr über Immobilien erfahren, die als Kapitalanlage genutzt werden? Wir behandeln dieses Thema in diesem Beitrag sehr ausführlich.
Eigen- und Fremdkapitaleinsatz beim Kauf einer Immobilie
Viele Menschen, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, können dieses nicht zu 100 Prozent aus eigenen Mitteln finanzieren. Aus diesem Grund werden die meisten Immobilienobjekte zumindest zu einem Teil mit Hilfe eines Fremdkapitaleinsatzes gekauft. Es ist überaus selten, dass eine Immobilie beim Kauf in voller Höhe in bar bezahlt wird.
Wenn der zukünftige Hausbesitzer das Kaufobjekt zu mindestens 20 Prozent aus seinem angesparten Eigenkapital bezahlen kann, verbessern sich die Konditionen der Kreditgeber deutlich. Dies liegt an der Sicherheit, die ein solcher Käufer mitbringt. Umso mehr Sicherheiten ein potenzieller Kreditnehmer geben kann, desto flexibler sind die Banken bei der Verhandlung des Zinssatzes. Welchen Einfluss das Eigenkapital auf die Schließung eines Kredits hat, können Sie in unserem Beitrag nachlesen.
Es ist jedoch nicht immer notwendig, Eigenkapital vorzuweisen, um einen Kredit für die Immobilienfinanzierung aufnehmen zu können. Wie Sie eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren können und Kredite über 100 Prozent oder sogar 110 Prozent des Kaufpreises erhalten, erfahren Sie hier.
Die Absicherung der Finanzierung
Der Kreditgeber möchte sich absichern, weshalb er das Objekt meist mit einem Grundpfandrecht belegt. Die Hypothek oder die Grundschuld werden im Grundbuch vermerkt. Wenn der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, die vereinbarten Raten zu zahlen, dann kann das Kreditinstitut das Bauobjekt zwangsversteigern. Der Kreditgeber trägt in einem solchen Fall das Risiko, dass die Restschuld durch die Einnahmen bei der Zwangsversteigerung nicht beglichen werden kann. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise stetig gestiegen. Hierfür gibt es allerdings keine Garantie. Wenn der Wert einer Immobilie sinkt, dann kann vom Kreditgeber eine zusätzliche Sicherheit gefordert werden, um den Kreditvertrag aufrecht zu erhalten. Aus Verbraucherschutzrechten, die 2008 in Kraft traten, kann ein Kreditinstitut einen Vertrag erst dann kündigen, wenn ein Ratenrückstand von 2,5 Prozent der Darlehenssumme besteht.
Die einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten im Überblick
In folgenden Abschnitt stellen wir verschiedene Möglichkeiten zur Akquise von Fremdkapital vor. In Deutschland wird auf staatliche Fördermittel, Bauspardarlehen, Hypothekendarlehen und Versicherungsdarlehen zurückgegriffen, um eine Immobilie zu finanzieren. Jede dieser Finanzierungsformen hat ihre Vor- und Nachteile. Doch worin unterscheiden sich die einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten und welche von ihnen kommen für Sie in die engere Auswahl?
Das Hypotheken- bzw. Annuitätendarlehen
Der Kauf einer Immobilie wird in den meisten Fällen mit einem Hypothekendarlehen finanziert. Das Darlehen wird normalerweise bei einer Bank aufgenommen und als sogenanntes Annuitätendarlehen gehandhabt. Bei dieser Darlehensform wird zu Anfang eine feste Rate vereinbart. Diese setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. Da die Darlehenssumme mit fortschreitender Rückzahlung abnimmt, verändert sich die Zusammensetzung der Rate. Zu Anfang werden größtenteils Zinsen bezahlt, doch die Tilgungsrate nimmt monatlich zu. Ein solches Hypothekendarlehen ist für eine Laufzeit zwischen 20 und 30 Jahren ausgelegt. Durch das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung, aus welchen sich die Rate zusammensetzt, können Zinsen gespart werden. Allerdings könnte als Nachteil betrachtet werden, dass der Tilgungsplan während der Zinsbindungsfrist festgeschrieben ist. Änderungen des Vertrags, die zum Beispiel eine Sondertilgung beinhalten, können in den meisten Fällen nicht vorgenommen werden. In unserem Beitrag „Immobilienkredite – Worauf achten? können Sie alle wichtigen Informationen über Hypothekendarlehen nachlesen.
Das Forward-Darlehen, sowie das Volltilger-Darlehen sind Sonderformen des Annuitätendarlehens.
Der Bausparvertrag bzw. das Bauspardarlehen
Eine Bausparkasse ist dann erfolgreich, wenn sie mit Zinsen so umgeht, dass sie Vorteile erzielen kann. Zunächst spart der Kunde Geld, indem er monatlich eine bestimmte Summe auf sein Guthabenkonto bei der Bausparkasse einzahlt. Auf dieses wachsende Guthaben werden niedrige Zinsen vonseiten der Bausparkasse gezahlt. Im Anschluss daran wird ein Darlehen bei der Bausparkasse aufgenommen, für welches relativ niedrige Zinsen fällig werden. Normalerweise zahlt der Kunde 5 bis 9 Jahre auf sein Guthabenkonto ein. Im Anschluss daran hat er 40 bis 50 Prozent der Gesamtsumme gespart. Dieser Anteil wird im ausgezahlt und der restliche Betrag als Darlehen aufgenommen. Die Raten sind im Gegensatz zu einem Hypothekendarlehen eher hoch. Die Tilgung soll schnell erfolgen, dadurch ergeben sich die niedrigen Zinsen. Ein Vorteil ist, dass Bausparkassen wenig Sicherheit fordern. Sie verzichten auf die Grundschuld ihrer Kunden oder geben sich mit einer Grundschuld zweiten Ranges zufrieden. Der Verzicht auf zusätzliche Sicherheiten, sowie die Zinssicherheit und die Möglichkeit, Sondertilgungen vorzunehmen, gehören zu den Vorteilen eines Bausparvertrags. Was Kunden als Nachteile wahrnehmen, sind die kurze Rückzahlungsdauer, sowie die hohen Abschlussgebühren und die niedrigen Zinsen, die von der Bausparkasse während der Sparphase gezahlt werden.
Das Kombidarlehen bzw. vorfinanzierte Bauspardarlehen
Der vorfinanzierte Bausparvertrag funktioniert wie folgt: Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses erhalten Sie die gesamte Darlehenssumme von der Bausparkasse, ohne dass Sie vorher ein Guthaben angespart haben. Sie zahlen einen festgeschriebenen Zinssatz, jedoch keine Tilgungsraten. Stattdessen sparen Sie monatlich einen festgeschriebenen Betrag auf Ihrem Guthabenkonto. Wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird, lösen sich Darlehen und Guthaben ab. Die Zins- und Tilgungsleistungen werden nur noch auf den Restbetrag des Bauspardarlehens fällig.
Der Vorteil dieses Kombidarlehens liegt vor allem darin, dass Sie augenblicklich ein Darlehen erhalten und trotzdem die positiven Seiten eines Bausparvertrags genießen können. Bauspardarlehen können in der Regel jederzeit mit Sondertilgungen beglichen werden, ohne dass hierbei eine Vorfälligkeitsentschädigung greift.
Als Nachteil wird betrachtet, dass in der Anfangszeit noch keine Tilgung vorgenommen wird. Stattdessen zahlen Sie Zinsen und sparen parallel hierzu auf Ihrem Guthabenkonto den vereinbarten Betrag. Gegenüber eines Annuitätendarlehens entstehen hierbei Zinsnachteile. Das Kombidarlehen erweist sich als teurer.
Das variable Darlehen
Variable Darlehen werden vor allem für die kurzfristige Finanzierung von Immobilien genutzt. Der Kredit ist nicht an einen festen Sollzins gebunden, stattdessen wird die Höhe der Zinsen regelmäßig an die realen Marktzinsen angepasst. Die Bauherren, die ein solches Darlehen in Betracht ziehen, sollten über ein finanzielles Polster verfügen und eine gewisse Risikofreude mitbringen. Wenn es zu plötzlichen Zinsanstiegen kommt, müssen sie diese unvorhersehbaren Mehrausgaben ausgleichen können. Die Finanzierungsform lohnt sich dann, wenn in naher Zukunft eine hohe Geldsumme erwartet wird. Beispielsweise, weil ein Erbe angetreten oder eine andere Immobilie verkauft wird. Tritt dies ein, kann das Darlehen augenblicklich getilgt werden. Die Zinshöhe wird alle drei bis sechs Monate an die aktuelle Lage angepasst. Dabei orientieren sich die Kreditgeber an dem Euribor-Geldmarktzins. Dies ist der durchschnittliche Zinssatz, die Euro Interbank Offered Rate, zu dem die meisten Kreditinstitute in Europa ihre Darlehen anbieten.
Das variable Darlehen bietet einige Vorteile. Es kann beispielsweise mit einer festgeschriebenen Kündigungsfrist gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden muss. Wenn der Euribor-Geldmarktzins sinkt, wird die Zinshöhe des Darlehens angepasst. Dadurch verbessern sich die Konditionen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, den Zinssatz festzuschreiben und zu einer Zinsbindung zu wechseln, wenn er sich auf einem niedrigen Niveau befindet.
Der wichtigste Nachteil besteht bei einem variablen Darlehen vor allem in der unvorhersehbaren Höhe der Zinsen. Wenn diese ansteigen, werden die monatlichen Raten auf ein höheres Niveau angehoben. Dies verschlechtert die Konditionen des Darlehens. Wenn der Kreditnehmer kein ausreichendes finanzielles Polster besitzt, kann ihn ein Anstieg der monatlichen Raten in ernstzunehmende Schwierigkeiten bringen.
Staatliche Fördermittel
Es gibt gleich mehrere Optionen staatlicher Fördermittel, auf die Sie zurückgreifen können.
Privatpersonen erhalten bei dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA, Investitionszuschüsse für Energieprojekte, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Darüber hinaus sollten Sie sich unbedingt über regionale Förderprogramme informieren. Diese werden von den Kommunen und Bundesländern unterhalten.
Weitere Förderungsoptionen, die beim Kauf einer Immobilie in Frage kommen:
Die Riesterrente
Die Wohn-Riester ermöglicht Steuervorteile und Zulagen. Im Rentenalter müssen die Beiträge, die gefördert wurden, jedoch versteuert werden. Hinzu kommen spezielle Regelungen, wenn die Immobilie weiterverkauft wird.
Bestehende Riester-Verträge werden zu einem Wohn-Riester-Vertrag geändert. Kapital, was bis zu dem Zeitpunkt bei der Riester-Rente angespart wurde, kann als Eigenkapital verwendet werden. Die spätere Ratenzahlung zur Begleichung der Restschuld kann hierdurch gesenkt werden. Es empfiehlt sich deshalb, die monatlichen Beiträge weiterzuzahlen, um später auf die Gesamtsumme der staatlichen Förderung zugreifen zu können.
Als besondere Vorteile einer Wohn-Riester gelten die niedrigen Zinsen, sowie die Verkürzungsmöglichkeit der Darlehenszeit. Die Tilgungsraten können außerdem steuerlich abgesetzt werden.
Zu den Nachteilen zählt, dass eine Wohn-Riester nach dem Tod auf die Erben übertragen wird. Der Sparvertrag ist nicht so flexibel, wie andere Anlageprodukte. Hinzu kommt, dass die eingesparten Steuern nach dem Verkauf der Wohnimmobilie sofort zurückgezahlt werden müssen. Der Auszug aus der Immobilie findet zum Beispiel dann statt, wenn im hohen Rentenalter in ein Pflegeheim umgezogen werden muss. Die Rückzahlung der Steuern fällt auch dann an, wenn eine Scheidung oder ein Todesfall vorliegt.
KfW-Darlehen
Die KfW-Förderungen können vor allem dann genutzt werden, wenn energieeffizient gebaut werden soll. Ein Darlehen kommt auch dann in Frage, wenn Baumaßnahmen an einer Bestandsimmobilie vorgenommen werden, welche die Energieeffizienz des Bauwerks steigern sollen. Bei der KfW können Darlehen mit besonders niedrigen Zinsen aufgenommen werden.
Versicherungsdarlehen
Der Grundgedanke eines Versicherungsdarlehens liegt darin, den gesamten Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt in voller Höhe zurückzuzahlen. Es wird ein Versicherungsdarlehen aufgenommen, auf welches monatliche Zinsen gezahlt werden muss. Parallel hierzu werden jeden Monat Beiträge in die Lebensversicherung eingezahlt. Auf diese Beiträge, die sich auf einem Sparkonto sammeln, werden Zinsen und Zuschüsse ausgezahlt. Aus den Beiträgen und den Zuschüssen, sowie Zinsen, ergibt sich zu einem bestimmten Zeitpunkt die Gesamtsumme des Darlehens. Dies wird dann in voller Höhe beglichen.
Ein Nachteil des Versicherungsdarlehens ist, dass die Höhe des Kredits während der gesamten Laufzeit gleich bleibt. Anders als bei Hypothekendarlehen, werden keine monatlichen Tilgungen vorgenommen, welche die Kreditsumme kontinuierlich senken würden. Die Zinsen sind deshalb bei einem Versicherungsdarlehen vergleichbar hoch. Hinzu kommt, dass die Hälfte der ausgezahlten Darlehenssumme versteuert werden muss. Bei einer Zinsanpassung kommen zusätzliche Kosten auf den Kreditnehmer zu.
Fazit
Der Grundgedanke eines Versicherungsdarlehens liegt darin, den gesamten Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt in voller Höhe zurückzuzahlen. Es wird ein Versicherungsdarlehen aufgenommen, auf welches monatliche Zinsen gezahlt werden muss. Parallel hierzu werden jeden Monat Beiträge in die Lebensversicherung eingezahlt. Auf diese Beiträge, die sich auf einem Sparkonto sammeln, werden Zinsen und Zuschüsse ausgezahlt. Aus den Beiträgen und den Zuschüssen, sowie Zinsen, ergibt sich zu einem bestimmten Zeitpunkt die Gesamtsumme des Darlehens. Dies wird dann in voller Höhe beglichen.
Ein Nachteil des Versicherungsdarlehens ist, dass die Höhe des Kredits während der gesamten Laufzeit gleich bleibt. Anders als bei Hypothekendarlehen, werden keine monatlichen Tilgungen vorgenommen, welche die Kreditsumme kontinuierlich senken würden. Die Zinsen sind deshalb bei einem Versicherungsdarlehen vergleichbar hoch. Hinzu kommt, dass die Hälfte der ausgezahlten Darlehenssumme versteuert werden muss. Bei einer Zinsanpassung kommen zusätzliche Kosten auf den Kreditnehmer zu.
