Berlin war mehr als 40 Jahre eine geteilte Stadt. Mit den 1990er-Jahren begann das Zusammenwachsen der beiden Stadtteile. Berlin entwickelte zwischen der Geschichte, der Tradition und der Moderne ein ganz eigenes Flair. Heute leben Menschen aus allen Teilen der Welt in der deutschen Hauptstadt. Vor allem in den letzten 10 Jahren ist die Bevölkerung stark angewachsen. Die deutsche Hauptstadt hat sich als wegweisend für die Kulturszene etabliert. Künstler und Freischaffende leben primär in Neukölln, Kreuzberg und im Prenzlauer Berg. Doch Berlin hat für alle etwas zu bieten. Die besondere Geschichte der Stadt begann nicht erst mit der Teilung: Die deutsche Hauptstadt wuchs aus zahlreichen umliegenden Dörfern zusammen, von denen sich viele bis heute ihren eigenen Charme bewahrt haben. Das viele Grün, die zahlreichen Kirchen und die beschaulichen Straßen abseits des Großstadtlärms findet man in keiner anderen Hauptstadt.
Berlin-Mitte als Zentrum der Stadt
Berlin-Mitte ist das erklärte Zentrum der Stadt. Hier finden Sie die Sehenswürdigkeiten, die Gäste aus aller Welt anziehen, hier sitzt die Regierung und hier pulsiert das Leben. Durch die Bezirksreform im Jahr 2001 ist der ursprüngliche Bezirk Mitte zum Ortsteil herabgestuft worden. Gleichzeitig wurde ein neuer Großbezirk Mitte geschaffen, der sich neben dem namensgebenden Ortsteil Mitte noch aus den Ortsteilen Moabit, Hansaviertel, Tiergarten, Wedding und Gesundbrunnen zusammensetzt. Alle Informationen in diesem Beitrag beziehen sich auf den heutigen Ortsteil Mitte, der zugleich der historische Kern der Hauptstadt ist.
Kaufpreisentwicklung für Immobilien in Berlin-Mitte
Der Immobilienmarkt von Berlin-Mitte ist ausgesprochen belebt. Dies steht nicht zuletzt mit dem verstärkten Zuzug in Zusammenhang, der aufgrund der hohen Attraktivität Berlins nicht nachlässt. Wo wenig Wohnraum zur Verfügung steht, steigen die Preise. Dies gilt insbesondere auch für den Ortsteil Mitte, der bei Einheimischen, aber auch bei vielen Zuzüglern als außerordentlich beliebt gilt. So sind die Kaufpreise für eine Eigentumswohnung zwischen dem 4. Quartal 2021 und dem 4. Quartal 2022 um 10,4 Prozent gestiegen.
Mit 6,6 Prozent fällt die Preissteigerung im selben Zeitraum bei Häusern etwas geringer als bei Eigentumswohnungen aus. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass es im Ortsteil Mitte kaum klassische Einfamilienhäuser mit Garten gibt. Vielmehr handelt es sich um Mehrfamilienhäuser, die zum Kauf stehen. Diese sind in aller Regel voll vermietet. Die Übernahme der bestehenden Mietverträge ist für den neuen Eigentümer eine Verpflichtung. Eine Kündigung wäre nur möglich, wenn der Mieter gegen das Mietverhältnis verstößt oder wenn der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden kann. Die Selbstnutzung einer vermieteten Eigentumswohnung ist also nicht ohne Weiteres möglich. Dieser Umstand kann den Preis beim Häuserkauf gegebenenfalls drücken.
Immobilie in Berlin-Mitte kaufen
Sie planen den Kauf einer Immobilie in Berlin-Mitte und möchten sich über die Preise informieren? Diese unterscheiden sich danach, ob Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchten. Anders als in vielen anderen Ortsteilen sind Häuser in Mitte günstiger als Eigentumswohnungen. Entscheidend ist jedoch, welche Ziele Sie mit dem Kauf verfolgen. Möchten Sie eine Eigentumswohnung kaufen, um darin zu leben oder um sie zu vermieten? Beim Kauf eines Hauses entscheiden Sie sich in Berlin-Mitte nahezu automatisch für die Vermietung. Der Leerstand ist in diesem Ortsteil sehr gering, sodass Sie die Mietverträge automatisch übernehmen. Somit haben Sie im Fall von Eigenbedarf nur die Option, eine leerstehende Eigentumswohnung zu kaufen. Alternativ können Sie Eigenbedarf gegenüber den Mietern der Wohnung anmelden, jedoch ist eine Eigenbedarfskündigung erfahrungsgemäß ein langer und oft mit Problemen verbundener Weg. In jedem Fall müssen Sie als Eigentümer nachweisen, dass Sie die Wohnung wirklich benötigen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Berlin-Mitte?
In Berlin-Mitte gibt es eine Vielzahl an Mehrfamilienhäusern, in denen Sie in eine Eigentumswohnung investieren können. Dies ist auf die Bebauung in diesem Ortsteil zurückzuführen. Überwiegend handelt es sich um Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit, um Altbauten, aber auch um Bauten aus der Zeit Ost-Berlins als Hauptstadt der DDR. Häuser mit dieser Architektur finden Sie unter anderem rund um den Alexanderplatz und in der Karl-Marx-Allee. Die Preise sind von Angebot und Nachfrage abhängig und lassen sich kaum exakt beziffern. Es gibt aber Näherungswerte, die bei der Orientierung helfen. So lässt sich für das 4. Quartal 2022 ein durchschnittlicher Kaufpreis von rund 6.985 €/m² als Näherungswert angeben. Im 4-Jahres-Zeitraum, d.h. seit dem 4. Quartal 2018, ist der durchschnittliche Kaufpreis um 46 Prozent gestiegen.
Eigentumswohnungen in Bestandsbauten sind häufig günstiger
Im Ortsteil Mitte wurde in den letzten Jahren sehr viel gebaut. Auf den Abriss von Altbauten folgte der Neubau von Mehrfamilienhäusern, mit Wohnungen nach einem sehr modernen Standard. Die Preise für eine Eigentumswohnung in einem Neubau sind daher mitunter deutlich höher als bei einem Altbau. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um einen Erstbezug handelt und wenn der Neubau über einen sehr hohen Standard verfügt. Ferner gibt es Bestandsbauten, die aufwendig restauriert wurden. Auch hier handelt es sich in vielen Fällen um einen Erstbezug nach Sanierung, da die Häuser zum Zwecke einer umfangreichen Sanierung leergezogen wurden. Die Preise für diese Wohnungen, die in der Regel ebenfalls über einen hohen Standard verfügen, können durchaus jenseits der Marke von 7.000 €/m² liegen. Neben dem Sanierungsstand spielt aber auch die Nachfrage eine entscheidende Rolle. Da diese anhaltend hoch ist, sollten Sie in absehbarer Zeit nicht mit nachgebenden Preisen rechnen.
Was kostet ein Haus in Berlin-Mitte?
Häuser sind in Berlin-Mitte etwas günstiger zu kaufen als Eigentumswohnungen. Dies hat im Wesentlichen 2 Gründe: Die Eigentumswohnung gilt als beliebte Wohnform, hauptsächlich für Menschen, die aus anderen Regionen nach Berlin ziehen und sich dauerhaft in der Hauptstadt niederlassen möchten. Die Eigentumswohnung hat als Kapitalanlage, aber auch als Altersvorsorge, einen sehr großen Reiz. Wenn Sie in Berlin-Mitte in ein Haus investieren, handelt es sich in aller Regel um ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Da ein vermietetes Mehrfamilienhaus meist jedoch eine geringere Attraktivität besitzt als eine Immobilie, die selbst bewohnt werden kann, sind die Preise etwas günstiger als beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Im Durchschnitt zahlte der Erwerber beim Kauf eines Hauses in Berlin-Mitte im 4. Quartal 2022 rund 5.648 €/m². Beachten Sie, dass es sich dabei lediglich um einen Näherungswert handelt und der Kaufpreis im Einzelfall nach oben oder unten abweichen kann. Um ein verlässliches Gefühl für die Einschätzung von Angebotspreisen zu entwickeln, empfiehlt es sich, den Immobilienmarkt für eine gewisse Zeit intensiver zu beobachten.
Die Mietpreise für Wohnungen in Berlin-Mitte
In Berlin-Mitte werden Wohnungen nicht nur zum Kauf, sondern auch zur Miete angeboten. Wie beim Kaufpreis macht es auch für die Miete einen Unterschied, ob es sich um eine Wohnung im Altbau oder im Neubau handelt. In den Bestandsbauten sind die Mieten aufgrund des meist geringeren Komforts häufig etwas günstiger. Für das 4. Quartal 2022 lässt sich die durchschnittliche Nettokaltmiete im Ortsteil Mitte auf 14,95 €/m² (Näherungswert) beziffern. Mit Blick auf den 4-Jahres-Zeitraum, d.h. zwischen dem 4. Quartal 2018 und dem 4. Quartal 2022, ergibt sich ein Preisanstieg von 24 Prozent. Für eine Wohnung im Neubau dürfte die Miete inzwischen deutlich über der 20-Euro-Marke liegen.
Wohnungsgrößen sind zu berücksichtigen
Für die Höhe des Mietpreises spielt auch die Wohnungsgröße eine Rolle. Besonders gefragt sind Wohnungen mit 40 bis 60 Quadratmetern und größere Wohnungen, deren Fläche zwischen 80 und 100 Quadratmetern liegt. Möchten Sie eine Wohnung in dieser Größe anmieten, zahlen Sie in der Regel eine höhere Miete. Sehr große oder kleine Wohnungen können hingegen für einen günstigeren Quadratmeterpreis angemietet werden. Insgesamt ist das Niveau der Mietpreise in Berlin-Mitte sehr hoch. Grund dafür ist, dass es in diesem Ortsteil so gut wie keine Sozialwohnungen gibt. Die Vermietung erfolgt auf dem freien Wohnungsmarkt. Zudem gibt es eine Vielzahl an Vermietern, die eine sehr individuelle Preisgestaltung verfolgen. Ein Vergleich verschiedener Angebote ist unverzichtbar, wenn Sie nicht zu viel zahlen möchten.
Die Ortslagen und Quartiere von Berlin-Mitte
Berlin-Mitte zeichnet sich durch verschiedene Ortslagen aus, von denen jede für sich ein besonderes Flair hat. Dies hat mit der Geschichte zu tun, mit der Bebauung, aber auch mit der zentralen Lage. Möchten Sie in dem Ortsteil leben, ist es empfehlenswert, sich die einzelnen Wohnlagen genauer anzuschauen. Dies gilt vorrangig dann, wenn Sie sich in der Stadt noch nicht so gut auskennen. Jedes Viertel des Ortsteils Mitte präsentiert sich unterschiedlich. Dies macht Berlin aus und ist gegenüber anderen Großstädten eine Besonderheit. Eine Wohnlage zu finden, in der Sie sich wohlfühlen, ist häufig gar nicht so einfach. Wir stellen Ihnen einige Ortslagen in Berlin-Mitte vor.
Alt-Berlin
Berlin entwickelte sich aus zwei Dörfern an den gegenüberliegenden Ufern der Spree: Berlin und Cölln. Dieser Bereich wird heute gern als Alt-Berlin bezeichnet. Es ist das Zentrum, in dem Sie die Museumsinsel, das wieder aufgebaute Berliner Schloss, den Dom und das Nikolaiviertel finden, das ebenfalls rekonstruiert wurde. Am Rand des Alexanderplatzes steht mit der im 13. Jahrhundert erbauten Marienkirche eine der ältesten Kirchen Berlins. Die Straße „Unter den Linden“ führt zum Berliner Wahrzeichen, dem Brandenburger Tor. Im Roten Rathaus befindet sich der Sitz des Regierenden Bürgermeisters. In Alt-Berlin leben Sie im Herzen der pulsierenden Haupstadt und die Spuren der Geschichte befinden sich direkt vor Ihrer Haustür.
Dorotheen- und Friedrichstraße
Dorotheenstadt und Friedrichstadt sind Lagen im Zentrum Berlins, die zur Zeit der preußischen Herrschaft entstanden sind. Die Friedrichstraße mit ihrem Friedrichstadtpalast und dem Tränenpalast, dem Gebäude, in dem West-Berliner die Grenze zum Osten der Stadt überqueren konnten, sind eng mit der jüngeren Geschichte der Stadt verknüpft. Der Pariser Platz vor dem Brandenburger Tor, der Gendarmenmarkt mit seinem Konzerthaus und die Straße „Unter den Linden“ mit der Humboldt-Universität bilden das Zentrum dieses geschichtsträchtigen Bereichs. In diesem Quartier gibt es viele Wohnungen in Altbauten, von denen die meisten einen ausgezeichneten Sanierungsstand aufweisen. Die zentrale Lage und die optimale Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel machen die Wohnlagen ausgesprochen attraktiv.
Alexanderplatz
Der Berliner Alexanderplatz war einst das schillernde Zentrum von Ostberlin. Der Platz war während der Gründerzeit von Villen umringt, die jedoch im Zweiten Weltkrieg stark zerstört wurden. Während der DDR-Zeit erfolgte dann eine moderne Bebauung. Die Weltzeituhr und der Fernsehturm galten als wichtige Sehenswürdigkeiten des sozialistischen Staates und im großen Centrum-Kaufhaus am Rand des Alexanderplatzes war das Warenangebot deutlich größer als in den anderen Teilen der DDR. Nach der Wende verlor der Platz zunächst an Bedeutung. Seit dem Jahre 2019 gilt das Viertel rund um den Alexanderplatz als Milieuschutzgebiet. Dies bedeutet, dass bauliche Veränderungen einer besonderen Genehmigung bedürfen und dass der Charakter des Quartiers gewahrt bleiben soll.
Spandauer Vorstadt
Die Spandauer Vorstadt gibt dem Ortsteil Berlin-Mitte einen ganz besonderen Reiz. Hier befinden sich die Hackeschen Höfe, ein Zentrum mit Wohnungen, Restaurants und attraktiven Einkaufsmöglichkeiten. Das Scheunenviertel wurde einst von der jüdischen Bevölkerung Berlins bewohnt. Diese wanderte aber noch vor dem Krieg nach Charlottenburg ab. Erst nach der Wende wurde das Scheunenviertel aufwendig saniert. Heute dient es der Erholung und hat wieder einen besonderen Reiz. Durch die Spandauer Vorstadt zieht sich die Oranienburger Straße mit der Synagoge, einem weiteren Zeugnis der ehemaligen Ansiedlung der jüdischen Bevölkerung in dieser Ortslage.
Rosenthaler Vorstadt
Die Rosenthaler Vorstadt ist im Norden von Berlin-Mitte in der Nähe des Alexanderplatzes gelegen. Im Zentrum befindet sich der Rosenthaler Platz. Dort können Sie rund um die Uhr das pulsierende Leben der Stadt genießen und auch mitten in der Nacht noch eine warme Pizza oder das beliebteste Fast Food Gericht der Berliner, den Döner, bekommen. Schicke sanierte Altbauten zieren die Rosenthaler Vorstadt, leider aber auch ein dichter Verkehr, denn das Gebiet gilt als Knotenpunkt zur City. Wenn Sie das pulsierende Leben und die kurzen Wege lieben und darüber hinaus gern viele Menschen zum Austausch treffen möchten, dann ist die Rosenthaler Vorstadt das richtige Viertel für Sie.
Mitte Südosten
Im Südosten des Ortsteils Mitte finden Sie nicht nur die klassischen Altbauten aus der Gründerzeit. Beim Kampf um Berlin im April 1945 wurde dieser Bereich der Hauptstadt stark zerstört. Nach der Teilung gehörte das Gebiet zur sowjetischen Besatzungszone. So entstanden beispielsweise in der Leipziger Straße die typischen Plattenbauten nach dem Vorbild der Stadtviertel am Rand von Moskau oder Sankt Petersburg. Heute sind auch diese Wohnungen saniert oder zu Maisonetten mit 2 Etagen zusammengelegt. Rund um die Ringstraße gibt es dann aber auch wieder die klassische Bebauung. Der Köllsche Park gilt als beliebtes Ausflugsziel für die Naherholung.
Mitte Nordwesten
Der Nordwesten des Ortsteils Mitte präsentiert sich sehr modern. Dies gilt vor allem für die Townhouses am Schifffahrtskanal, die allesamt einen Blick aufs Wasser bieten. Die Wohnlage ist jedoch eine der teureren in Berlin-Mitte. In diesem Bereich, der sich nördlich des Knotenpunktes Berliner Hauptbahnhof erstreckt, soll eine moderne Europacity mit weiteren fortgeschrittenen bis futuristischen Bauten entstehen. Diese bildet den Kontrast zu Alt-Berlin, das Sie von hier fußläufig erreichen können. In den Nordwesten gehört auch die Oranienburger Vorstadt, in der sich der Dortheenstädtischen Friedhof, auf dem viele Persönlichkeiten bestattet sind, sowie das weit über die Grenzen Deutschlands hinaus bekannte Naturkundemuseum befinden.
Fazit
Berlin-Mitte war bis zum Jahr 2001 ein eigenständiger Bezirk. Durch die damalige Verwaltungsreform wurde ein neuer, größerer Bezirk Mitte geschaffen, der nun den früheren Bezirk Mitte als Ortsteil einschließt. Daneben gehören auch die Ortsteile Gesundbrunnen, Tiergarten, Hansaviertel, Moabit und Wedding zum neuen Bezirk Mitte. Der heutige Ortsteil Berlin-Mitte gab dem neuen Bezirk seinen Namen und stellt nach wie vor das historische Zentrum von Berlin dar. In der Ortslage Alt-Berlin ist der historische Ursprung der Hauptstadt zu verorten. Entsprechende Zeugnisse davon sind heute aber nur noch zu erahnen.
Möchten Sie in Berlin-Mitte leben, können Sie sich für eine Wohnung im Neu- oder Bestandsbau entscheiden. Die Bebauung ist insbesondere in den Nebenstraßen dicht. Dafür sind die Wege zu berühmten Sehenswürdigkeiten und den historischen Stätten kurz. Dies ist eine der vielen Besonderheiten, aus denen Berlin-Mitte seinen Charme zieht. Möchten Sie mehr über den Ortsteil erfahren, empfehlen wir Ihnen den zweiten Teil unseres Artikel „Immobilien im Ortsteil Berlin-Mitte erwerben – Wissenswertes, Wohnlagen, Demografie & mehr“. Dort informieren wir Sie über die Infrastruktur, die Zusammensetzung der Bevölkerung und die Möglichkeiten der Freizeitgestaltung, die sich Ihnen in Berlin-Mitte bieten. Diese Optionen sind in dem Ortsteil ausgesprochen vielseitig und abwechslungsreich.
